# Gwarancja ICO na pierwsze mieszkanie w Hiszpanii: warunki i wniosek w banku

- Adres: https://popolsku.es/baza-wiedzy/aval-ico-pierwsze-mieszkanie-mlodzi-rodziny/
- Rodzaj: poradnik
- Region: cała Hiszpania
- Dział: Podatki i finanse › Banki, kredyty i długi › Kredyty, hipoteka i zadłużenie
- Stan informacji na dzień: 02.07.2026
- Zweryfikowano: 30.10.2026
- Ostatnia zmiana: 30.10.2026
- Źródła:
  - [BOE / MIVAU–ICO — Adenda al convenio — BOE-A-2026-14404](https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-14404)
  - [BOE / MIVAU–ICO — Convenio 23.04.2024 — BOE-A-2024-9128](https://boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2024-9128)
  - [ICO — Línea de Avales primera vivienda: zasady i dokumenty](https://www.ico.es/es/web/guest/linea-avales-hipoteca-primera-vivienda)
  - [ICO — El Gobierno amplía el alcance de la Línea de Avales (24.06.2026)](https://www.ico.es/es/web/guest/el-gobierno-amplia-el-alcance-de-la-linea-de-avales-para-la-adquisicion-de-primera-vivienda-de-jovenes-y-familias-con-menores-a-cargo)
  - [ICO — Tabla límites IPREM por provincias](https://www.ico.es/documents/20124/777320/tabla%2Blimites%2BIPREM%2Bpor%2Bprovincias.pdf/d530959d-2c15-e10f-6639-4a5d0b9016a2?t=1782284748836)
  - [ICO — Precios máximos aplicables por CCAA](https://www.ico.es/documents/20124/777320/Precios%2Bmaximos%2BCCAA-%2Bavales-jovenes-familias.pdf/ecedf846-95a6-66d4-99f4-4941e5bec442?t=1715080874074)
  - [ICO — Entidades — Línea avales primera vivienda](https://www.ico.es/es/web/guest/entidades-linea-avales-hipoteca-primera-vivienda)
  - [Banco de España — Jóvenes y familias con niños — primera vivienda](https://clientebancario.bde.es/pcb/es/blog/avales-ico--ayudas-para-la-compra-de-tu-primera-vivienda.html)
  - [UCI — Unión de Créditos Inmobiliarios — Aval ICO — warunki uczestniczącej instytucji kredytowej](https://uci.es/es/tipos-de-hipotecas/avales-ico/)
- Cytowanie: „Gwarancja ICO na pierwsze mieszkanie w Hiszpanii: warunki i wniosek w banku”, PoPolsku.es, stan informacji na dzień 02.07.2026, https://popolsku.es/baza-wiedzy/aval-ico-pierwsze-mieszkanie-mlodzi-rodziny/

---

Państwowa gwarancja kredytu hipotecznego (aval ICO) może pomóc w zakupie pierwszego mieszkania, gdy masz zdolność spłaty, ale brakuje ci oszczędności na wkład własny. Gwarancję dla banku zapewnia ministerstwo mieszkalnictwa, a zarządza nią Instituto de Crédito Oficial (ICO). Nie otrzymujesz dotacji na konto: zaciągasz kredyt, który trzeba spłacić.

**Umowę kredytową z gwarancją można zawrzeć do 31 grudnia 2027 r.** Przedłużenie i zmiany warunków są już obowiązujące. Od zmiany warunków z 2026 r. (adenda MIVAU–ICO, BOE z 2 lipca 2026 r.) limit majątku netto wynosi **150 000 € na osobę**, a progi dochodowe zależą od prowincji zakupu. Starsze informacje o 100 000 € majątku i jednakowym limicie dochodu w całym kraju są nieaktualne. [Zmiana opublikowana w BOE](https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-14404).

## Czy osoba z Polski może skorzystać

Hiszpańskie obywatelstwo nie jest wymagane. Trzeba mieć ukończone 18 lat i wykazać **nieprzerwany legalny pobyt w Hiszpanii przez dwa lata bezpośrednio przed złożeniem wniosku o kredyt** (warunek programu według ICO, 2026). Gdy kupują dwie osoby, obie muszą spełnić ten warunek.

Program ma dwa warianty:

- **Program dla osób młodych:** w dniu podpisania kredytu żadna z osób kupujących nie może mieć ukończonych 36 lat. Osoba mająca 35 lat kwalifikuje się; liczy się dzień umowy, a nie pierwszej rozmowy z bankiem.
- **Rodziny z małoletnimi na utrzymaniu:** brak górnego limitu wieku osób kupujących. Dziecko nie może mieć ukończonych 18 lat w dniu podpisania kredytu.

Osoby kupujące mogą być najwyżej dwie. Nie mogą mieć zaległości wykazanych w bazie ryzyka kredytowego Banco de España (CIRBE); muszą również spełnić wymogi art. 13 ustawy o dotacjach, potwierdzane oświadczeniem dla banku. Mieszkanie ma być pierwszym własnym lokalem przeznaczonym do stałego zamieszkania. Zasadniczo wcześniejsza własność innego mieszkania wyklucza udział. Wyjątki obejmują m.in. odziedziczony udział oraz lokal niedostępny z powodu rozwodu, separacji lub niepełnosprawności. Posiadanie mieszkania albo udziału, również w Polsce, przedstaw bankowi przed podpisywaniem oświadczeń. [Warunki programu](https://www.ico.es/es/web/guest/linea-avales-hipoteca-primera-vivienda) i [podstawa prawna](https://boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2024-9128).

## Ile można zarabiać

Dla umów zawieranych **od 19 czerwca 2026 r.** stosuje się zróżnicowane progi prowincjonalne. Według komunikatu ICO z 24 czerwca 2026 r. 4,5 IPREM odpowiada 37 800 € brutto rocznie, czyli używany w programie wskaźnik dochodowy IPREM w wariancie rocznym wynosi w 2026 r. **8 400 €**.

| Limit podstawowy na osobę kupującą | Roczna kwota w 2026 r. | Prowincje lub miasta autonomiczne |
|---|---:|---|
| 7,5 IPREM | 63 000 € | Madrid, Barcelona, Girona, Málaga, Illes Balears, Santa Cruz de Tenerife, Bizkaia, Gipuzkoa |
| 6,5 IPREM | 54 600 € | Araba/Álava |
| 5,5 IPREM | 46 200 € | Las Palmas, Navarra, Cantabria, Alicante, Cádiz, Pontevedra, Valencia, Zaragoza, Ceuta, Melilla |
| 4,5 IPREM | 37 800 € | Pozostałe prowincje |

Źródła: [tabela prowincji ICO](https://www.ico.es/documents/20124/777320/tabla%2Blimites%2BIPREM%2Bpor%2Bprovincias.pdf/d530959d-2c15-e10f-6639-4a5d0b9016a2?t=1782284748836) i [komunikat ICO z 24 czerwca 2026 r.: 4,5 IPREM = 37 800 €](https://www.ico.es/es/web/guest/el-gobierno-amplia-el-alcance-de-la-linea-de-avales-para-la-adquisicion-de-primera-vivienda-de-jovenes-y-familias-con-menores-a-cargo).

Przy dwóch osobach kupujących porównuje się łączne dochody z sumą limitów dla obu osób. W wariancie rodzinnym dodaje się **0,3 IPREM, czyli 2 520 € za każde małoletnie dziecko**; dla rodziny niepełnej przewidziano dodatkowe podwyższenie limitu o 70%.

Przykład: para z jednym dzieckiem kupująca mieszkanie w prowincji Valencia ma limit 2 × 46 200 + 2 520 = **94 920 € rocznie (progi 2026)**. Majątek netto nadal sprawdza się osobno dla każdej osoby.

Bank korzysta z ostatniej złożonej deklaracji podatkowej IRPF. Dla pracy najemnej uwzględnia przychody brutto, a dla działalności — odpowiedni dochód netto po redukcjach wskazany w deklaracji. Nie porównuj więc automatycznie progu z miesięcznym przelewem wynagrodzenia „na rękę”. [Zasady dokumentowania dochodu — załącznik I](https://boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2024-9128).

## Jak drogie mieszkanie można kupić

Limit ceny zależy od **wspólnoty autonomicznej**, podczas gdy próg dochodu zależy od prowincji. To dwa odrębne sprawdzenia. Do ceny wlicza się finansowane razem z mieszkaniem pomieszczenia przynależne, np. garaż lub komórkę.

| Wspólnota lub miasto autonomiczne | Maksymalna cena (załącznik III do umowy MIVAU–ICO z 2024 r., bez zmian w 2026 r.) |
|---|---:|
| Madryt | 325 000 € |
| Katalonia, Nawarra, Kraj Basków | 300 000 € |
| Aragonia, Baleary | 275 000 € |
| Asturia, Wyspy Kanaryjskie, Kantabria, Kastylia i León, Kastylia-La Mancha, Walencja, Galicja, Murcja, La Rioja, Ceuta, Melilla | 250 000 € |
| Andaluzja | 225 000 € |
| Estremadura | 200 000 € |

[Tabela maksymalnych cen ICO](https://www.ico.es/documents/20124/777320/Precios%2Bmaximos%2BCCAA-%2Bavales-jovenes-familias.pdf/ecedf846-95a6-66d4-99f4-4941e5bec442?t=1715080874074). Lokal może pochodzić z rynku pierwotnego lub wtórnego, ale musi być już wybudowany. Przykładowo wyższy próg dochodu w Máladze nie podnosi andaluzyjskiego limitu ceny 225 000 € (stan 2026).

## Co pokrywa gwarancja i ile trzeba mieć oszczędności

Gwarancja obejmuje maksymalnie **20% kredytu**, a przy klasie energetycznej **D lub lepszej — do 25%**. Jest bezpłatna, ale odsetki i ewentualne opłaty bankowe wynikają z umowy kredytu. Według warunków ICO z 2026 r. gwarancja działa maksymalnie **10 lat od zawarcia umowy**, nawet gdy spłata hipoteki trwa dłużej. [Wyjaśnienie Banco de España](https://clientebancario.bde.es/pcb/es/blog/avales-ico--ayudas-para-la-compra-de-tu-primera-vivienda.html) i [warunki UCI](https://uci.es/es/tipos-de-hipotecas/avales-ico/).

Finansowanie może sięgnąć 100% niższej z dwóch wartości: ceny zakupu lub wyceny. Podatki i koszty zakupu pozostają poza tym limitem. Jeśli cena wynosi 200 000 €, a wycena 180 000 €, maksymalny kredyt w programie to 180 000 €; brakujące 20 000 € oraz koszty trzeba pokryć z innych środków.

Nie każda operacja otrzymuje automatycznie pełne 20% albo 25% gwarancji. Kredyt musi przekraczać 80% wartości odniesienia, a przy klasie A–D — 75%; rzeczywiste zabezpieczenie zależy od wysokości finansowania. [Mechanizm i przykład ICO](https://www.ico.es/es/web/guest/linea-avales-hipoteca-primera-vivienda).

## Jakie dokumenty przygotować

Poproś bank o aktualną listę i wzory oświadczeń. Zwykle potrzebne są:

- Dokument tożsamości, numer identyfikacyjny cudzoziemca (NIE) i dokumenty potwierdzające dwa lata legalnego pobytu; zaświadczenie meldunkowe powinno wskazywać początek zamieszkiwania.
- Dokumenty rodzinne i akty urodzenia dzieci, jeżeli korzystasz z wariantu rodzinnego.
- Ostatnia deklaracja IRPF albo zaświadczenie urzędu podatkowego o braku obowiązku jej składania.
- Potwierdzenie braku wcześniejszej własności mieszkania z odpowiednich rejestrów oraz dokumenty uzasadniające ewentualny wyjątek.
- Dokumenty zakupu, wycena i świadectwo energetyczne aktualne najpóźniej w dniu nabycia.
- Oświadczenia o majątku, przeznaczeniu mieszkania i spełnieniu warunków programu oraz zgody na sprawdzenie danych.

Przed zamówieniem tłumaczeń polskich dokumentów rodzinnych ustal z bankiem wymaganą formę. Załącznik I do umowy programu przewiduje tłumaczenia przysięgłe dokumentów w językach innych niż urzędowe języki Hiszpanii. [Dokumentacja ICO](https://www.ico.es/es/web/guest/linea-avales-hipoteca-primera-vivienda) i [załącznik I do umowy](https://boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2024-9128).

## Gdzie złożyć wniosek i co dzieje się później

Zacznij od instytucji z [wykazu uczestników ICO](https://www.ico.es/es/web/guest/entidades-linea-avales-hipoteca-primera-vivienda). Są na nim m.in. Santander, BBVA i CaixaBank. **Wniosek o kredyt z gwarancją składasz w uczestniczącym banku lub instytucji kredytowej**, która prowadzi sprawę z ICO.

Poproś o sprawdzenie kwalifikacji według prowincji, ceny mieszkania, wieku i dokumentów. Następnie instytucja oceni zdolność kredytową, zobowiązania i historię spłat. Spełnienie kryteriów gwarancji nie zobowiązuje jej do udzielenia kredytu ani finansowania całej ceny. Porównaj oferty i ustal kwotę własnych środków przed wiążącym zobowiązaniem wobec strony sprzedającej.

Przez okres gwarancji mieszkanie musi być twoim zwykłym, stałym miejscem zamieszkania. Wynajem dopuszcza się w określonych sytuacjach wymuszających przeprowadzkę, np. zmianie miejsca pracy lub separacji. Zamiar wynajmu lub sprzedaży najpierw omów z bankiem. Tej samej hipoteki nie można połączyć z inną gwarancją publiczną. [Warunki programu](https://www.ico.es/es/web/guest/linea-avales-hipoteca-primera-vivienda) i [zasady korzystania z mieszkania](https://uci.es/es/tipos-de-hipotecas/avales-ico/).