Gwarancja ICO na pierwsze mieszkanie w Hiszpanii: warunki i wniosek w banku

Państwowa gwarancja kredytu hipotecznego (aval ICO) może pomóc w zakupie pierwszego mieszkania, gdy masz zdolność spłaty, ale brakuje ci oszczędności na wkład własny. Gwarancję dla banku zapewnia ministerstwo mieszkalnictwa, a zarządza nią Instituto de Crédito Oficial (ICO). Nie otrzymujesz dotacji na konto: zaciągasz kredyt, który trzeba spłacić.

Umowę kredytową z gwarancją można zawrzeć do 31 grudnia 2027 r. Przedłużenie i zmiany warunków są już obowiązujące. Od zmiany warunków z 2026 r. (adenda MIVAU–ICO, BOE z 2 lipca 2026 r.) limit majątku netto wynosi 150 000 € na osobę, a progi dochodowe zależą od prowincji zakupu. Starsze informacje o 100 000 € majątku i jednakowym limicie dochodu w całym kraju są nieaktualne. Zmiana opublikowana w BOE.

Czy osoba z Polski może skorzystać

Hiszpańskie obywatelstwo nie jest wymagane. Trzeba mieć ukończone 18 lat i wykazać nieprzerwany legalny pobyt w Hiszpanii przez dwa lata bezpośrednio przed złożeniem wniosku o kredyt (warunek programu według ICO, 2026). Gdy kupują dwie osoby, obie muszą spełnić ten warunek.

Program ma dwa warianty:

• Program dla osób młodych: w dniu podpisania kredytu żadna z osób kupujących nie może mieć ukończonych 36 lat. Osoba mająca 35 lat kwalifikuje się; liczy się dzień umowy, a nie pierwszej rozmowy z bankiem.
• Rodziny z małoletnimi na utrzymaniu: brak górnego limitu wieku osób kupujących. Dziecko nie może mieć ukończonych 18 lat w dniu podpisania kredytu.

Osoby kupujące mogą być najwyżej dwie. Nie mogą mieć zaległości wykazanych w bazie ryzyka kredytowego Banco de España (CIRBE); muszą również spełnić wymogi art. 13 ustawy o dotacjach, potwierdzane oświadczeniem dla banku. Mieszkanie ma być pierwszym własnym lokalem przeznaczonym do stałego zamieszkania. Zasadniczo wcześniejsza własność innego mieszkania wyklucza udział. Wyjątki obejmują m.in. odziedziczony udział oraz lokal niedostępny z powodu rozwodu, separacji lub niepełnosprawności. Posiadanie mieszkania albo udziału, również w Polsce, przedstaw bankowi przed podpisywaniem oświadczeń. Warunki programu i podstawa prawna.

Ile można zarabiać

Dla umów zawieranych od 19 czerwca 2026 r. stosuje się zróżnicowane progi prowincjonalne. Według komunikatu ICO z 24 czerwca 2026 r. 4,5 IPREM odpowiada 37 800 € brutto rocznie, czyli używany w programie wskaźnik dochodowy IPREM w wariancie rocznym wynosi w 2026 r. 8 400 €.

Źródła: tabela prowincji ICO i komunikat ICO z 24 czerwca 2026 r.: 4,5 IPREM = 37 800 €.

Przy dwóch osobach kupujących porównuje się łączne dochody z sumą limitów dla obu osób. W wariancie rodzinnym dodaje się 0,3 IPREM, czyli 2 520 € za każde małoletnie dziecko; dla rodziny niepełnej przewidziano dodatkowe podwyższenie limitu o 70%.

Przykład: para z jednym dzieckiem kupująca mieszkanie w prowincji Valencia ma limit 2 × 46 200 + 2 520 = 94 920 € rocznie (progi 2026). Majątek netto nadal sprawdza się osobno dla każdej osoby.

Bank korzysta z ostatniej złożonej deklaracji podatkowej IRPF. Dla pracy najemnej uwzględnia przychody brutto, a dla działalności — odpowiedni dochód netto po redukcjach wskazany w deklaracji. Nie porównuj więc automatycznie progu z miesięcznym przelewem wynagrodzenia „na rękę”. Zasady dokumentowania dochodu — załącznik I.

Jak drogie mieszkanie można kupić

Limit ceny zależy od wspólnoty autonomicznej, podczas gdy próg dochodu zależy od prowincji. To dwa odrębne sprawdzenia. Do ceny wlicza się finansowane razem z mieszkaniem pomieszczenia przynależne, np. garaż lub komórkę.

Tabela maksymalnych cen ICO. Lokal może pochodzić z rynku pierwotnego lub wtórnego, ale musi być już wybudowany. Przykładowo wyższy próg dochodu w Máladze nie podnosi andaluzyjskiego limitu ceny 225 000 € (stan 2026).

Co pokrywa gwarancja i ile trzeba mieć oszczędności

Gwarancja obejmuje maksymalnie 20% kredytu, a przy klasie energetycznej D lub lepszej — do 25%. Jest bezpłatna, ale odsetki i ewentualne opłaty bankowe wynikają z umowy kredytu. Według warunków ICO z 2026 r. gwarancja działa maksymalnie 10 lat od zawarcia umowy, nawet gdy spłata hipoteki trwa dłużej. Wyjaśnienie Banco de España i warunki UCI.

Finansowanie może sięgnąć 100% niższej z dwóch wartości: ceny zakupu lub wyceny. Podatki i koszty zakupu pozostają poza tym limitem. Jeśli cena wynosi 200 000 €, a wycena 180 000 €, maksymalny kredyt w programie to 180 000 €; brakujące 20 000 € oraz koszty trzeba pokryć z innych środków.

Nie każda operacja otrzymuje automatycznie pełne 20% albo 25% gwarancji. Kredyt musi przekraczać 80% wartości odniesienia, a przy klasie A–D — 75%; rzeczywiste zabezpieczenie zależy od wysokości finansowania. Mechanizm i przykład ICO.

Jakie dokumenty przygotować

Poproś bank o aktualną listę i wzory oświadczeń. Zwykle potrzebne są:

• Dokument tożsamości, numer identyfikacyjny cudzoziemca (NIE) i dokumenty potwierdzające dwa lata legalnego pobytu; zaświadczenie meldunkowe powinno wskazywać początek zamieszkiwania.
• Dokumenty rodzinne i akty urodzenia dzieci, jeżeli korzystasz z wariantu rodzinnego.
• Ostatnia deklaracja IRPF albo zaświadczenie urzędu podatkowego o braku obowiązku jej składania.
• Potwierdzenie braku wcześniejszej własności mieszkania z odpowiednich rejestrów oraz dokumenty uzasadniające ewentualny wyjątek.
• Dokumenty zakupu, wycena i świadectwo energetyczne aktualne najpóźniej w dniu nabycia.
• Oświadczenia o majątku, przeznaczeniu mieszkania i spełnieniu warunków programu oraz zgody na sprawdzenie danych.

Przed zamówieniem tłumaczeń polskich dokumentów rodzinnych ustal z bankiem wymaganą formę. Załącznik I do umowy programu przewiduje tłumaczenia przysięgłe dokumentów w językach innych niż urzędowe języki Hiszpanii. Dokumentacja ICO i załącznik I do umowy.

Gdzie złożyć wniosek i co dzieje się później

Zacznij od instytucji z wykazu uczestników ICO. Są na nim m.in. Santander, BBVA i CaixaBank. Wniosek o kredyt z gwarancją składasz w uczestniczącym banku lub instytucji kredytowej, która prowadzi sprawę z ICO.

Poproś o sprawdzenie kwalifikacji według prowincji, ceny mieszkania, wieku i dokumentów. Następnie instytucja oceni zdolność kredytową, zobowiązania i historię spłat. Spełnienie kryteriów gwarancji nie zobowiązuje jej do udzielenia kredytu ani finansowania całej ceny. Porównaj oferty i ustal kwotę własnych środków przed wiążącym zobowiązaniem wobec strony sprzedającej.

Przez okres gwarancji mieszkanie musi być twoim zwykłym, stałym miejscem zamieszkania. Wynajem dopuszcza się w określonych sytuacjach wymuszających przeprowadzkę, np. zmianie miejsca pracy lub separacji. Zamiar wynajmu lub sprzedaży najpierw omów z bankiem. Tej samej hipoteki nie można połączyć z inną gwarancją publiczną. Warunki programu i zasady korzystania z mieszkania.