# Kaucja (fianza) przy wynajmie mieszkania w Madrycie: ile, gdzie i kiedy zwrot - Adres: https://popolsku.es/baza-wiedzy/fianza-przy-wynajmie-madryt-ile-gdzie-zwrot/ - Rodzaj: poradnik - Region: Comunidad de Madrid - Dział: Mieszkanie i rachunki › Kaucja, opłaty i podwyżki czynszu - Stan informacji na dzień: 15.10.2026 - Zweryfikowano: 15.10.2026 - Ostatnia zmiana: 20.10.2026 - Źródła: - [BOE — ustawa o najmie lokali miejskich (Ley de Arrendamientos Urbanos), art. 36: fianza](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003#a36) - [Comunidad de Madrid — depozyt kaucji z umów najmu (fianzas de arrendamiento)](https://www.comunidad.madrid/vivienda/fianzas-arrendamiento) - [Comunidad de Madrid — złożenie kaucji w depozycie (depósito de fianzas, régimen general)](https://sede.comunidad.madrid/impuestos-tasas-precios-publicos/deposito-fianzas-regimen-general) - [Comunidad de Madrid — zwrot zdeponowanej kaucji (devolución de fianzas, régimen general)](https://sede.comunidad.madrid/impuestos-tasas-precios-publicos/devolucion-fianzas-regimen-general) - Cytowanie: „Kaucja (fianza) przy wynajmie mieszkania w Madrycie: ile, gdzie i kiedy zwrot”, PoPolsku.es, stan informacji na dzień 15.10.2026, https://popolsku.es/baza-wiedzy/fianza-przy-wynajmie-madryt-ile-gdzie-zwrot/ --- Gdy wynajmujesz mieszkanie w Hiszpanii, przy podpisaniu umowy płacisz kaucję (fianza). Poradnik wyjaśnia, ile może wynosić, co właściciel musi z nią zrobić w Comunidad de Madrid i kiedy powinien ci ją oddać. ## Kogo dotyczy poradnik? Opis dotyczy sytuacji, gdy jako najemca (arrendatario) wynajmujesz mieszkanie do stałego zamieszkania w Comunidad de Madrid. Wysokość kaucji i zasady jej zwrotu wynikają z ogólnokrajowej ustawy o najmie lokali miejskich (LAU, Ley de Arrendamientos Urbanos). Obowiązek złożenia kaucji w urzędzie regulują przepisy wspólnot autonomicznych, więc w innych regionach urząd i terminy mogą być inne. Poradnik nie omawia szczegółowo najmu pokoi, lokali użytkowych ani najmu krótkoterminowego. ## Ile wynosi kaucja? Przy podpisaniu umowy najmu mieszkania kaucja w gotówce (fianza en metálico) jest obowiązkowa i wynosi **jeden miesięczny czynsz** (art. 36 ust. 1 LAU). Przy najmie lokalu na inny cel niż mieszkanie są to dwa miesięczne czynsze. Przez pierwsze **pięć lat** umowy (siedem lat, gdy wynajmującym jest firma lub inna osoba prawna) kaucja nie jest waloryzowana. Przy każdym przedłużeniu umowy właściciel może zażądać jej podwyższenia, a ty — obniżenia, tak aby odpowiadała jednemu miesięcznemu czynszowi obowiązującemu w danym momencie (art. 36 ust. 2 LAU). ## Czy właściciel może żądać więcej? Oprócz kaucji strony mogą uzgodnić **dodatkowe zabezpieczenie (garantía adicional)**. Według art. 36 ust. 5 LAU w brzmieniu obowiązującym od 8 października 2026 r.: - przy umowie najmu mieszkania do pięciu lat (siedmiu lat, gdy wynajmującym jest osoba prawna) dodatkowe zabezpieczenie nie może przekroczyć **dwóch miesięcznych czynszów**; - przy najmie czasowym (arrendamiento temporal) — **jednego miesięcznego czynszu**; - właściciel **nie może wymagać od ciebie wykupienia ubezpieczenia od niepłacenia czynszu** (seguro de impago de renta). > Uwaga: to brzmienie wprowadził dekret z mocą ustawy (Real Decreto-ley 29/2026 z 6 października 2026 r.). Przepisy z takiego dekretu mogą się jeszcze zmienić, dlatego przed podpisaniem umowy sprawdź aktualny tekst art. 36 w BOE. ## Gdzie trafia kaucja w Madrycie? W Comunidad de Madrid kaucję deponuje **wynajmujący (arrendador)**, nie najemca. Składa ją w regionalnej agencji mieszkaniowej (Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid) w ciągu **30 dni roboczych** (bez sobót, niedziel i świąt) od zawarcia umowy lub jej wejścia w życie (dekret 181/1996, zmieniony w 2016 r.). Po terminie wynajmujący płaci dopłatę (recargo) w wysokości 2% kaucji, a gdy od zawarcia umowy minął ponad rok — 5%. Ty płacisz kaucję właścicielowi. To on odpowiada za jej złożenie w agencji i to on po zakończeniu umowy występuje do agencji o jej zwrot. ## Kiedy odzyskasz kaucję? ### Zwrot od właściciela Po zakończeniu najmu i oddaniu kluczy właściciel zwraca ci tę część kaucji, która ci się należy po rozliczeniu umowy. Ustawa nie podaje sztywnego terminu zwrotu, ale jeśli właściciel nie odda ci należnej kwoty **w ciągu miesiąca od oddania kluczy**, od tej kwoty naliczają się odsetki ustawowe (interés legal) (art. 36 ust. 4 LAU). ### Protokół stanu mieszkania Od 8 października 2026 r. art. 36 ust. 7 LAU przewiduje, że przy zakończeniu umowy obie strony powinny podpisać dokument opisujący stan mieszkania w chwili jego oddania. Jeśli takiego dokumentu nie podpisano albo nie wskazano w nim szkód, przyjmuje się — o ile nie zostanie udowodnione coś innego — że mieszkanie oddano w odpowiednim stanie. To przepis z tego samego dekretu z mocą ustawy co zmiany w ust. 5. ### Zwrot z agencji do właściciela Właściciel może wnioskować do Agencia de Vivienda Social o zwrot zdeponowanej kaucji najpóźniej **pięć lat po zakończeniu umowy**; po tym terminie traci prawo do zwrotu. Agencja zwraca pieniądze przelewem w ciągu maksymalnie miesiąca od złożenia wniosku. Te terminy dotyczą rozliczenia właściciela z agencją, a nie twojego rozliczenia z właścicielem. ## Częste problemy **Właściciel chce kaucji wyższej niż jeden czynsz:** ustawowa kaucja przy najmie mieszkania to jeden miesięczny czynsz. Wszystko ponad to jest dodatkowym zabezpieczeniem, które ma swoje limity (opisane wyżej). **Właściciel nie oddaje kaucji:** poproś o rozliczenie na piśmie i zachowaj dowód oddania kluczy. Po miesiącu od oddania kluczy należna kwota zaczyna być oprocentowana. **Spór o stan mieszkania:** przy wyprowadzce poproś o podpisanie dokumentu opisującego stan mieszkania i zrób zdjęcia. ## Gdzie szukać pomocy? - [BOE — ustawa LAU, art. 36](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003#a36) - [Comunidad de Madrid — kaucje z umów najmu (fianzas de arrendamiento)](https://www.comunidad.madrid/vivienda/fianzas-arrendamiento) - [Comunidad de Madrid — zwrot zdeponowanych kaucji](https://sede.comunidad.madrid/impuestos-tasas-precios-publicos/devolucion-fianzas-regimen-general) Poradnik opiera się na tekście ustawy LAU opublikowanym w BOE oraz na stronach i przepisach Comunidad de Madrid.