Podatki przy zakupie mieszkania w Madrycie: VAT (IVA), podatek od przeniesienia własności i podatek od aktu notarialnego

Przy zakupie mieszkania we wspólnocie autonomicznej Madrytu (Comunidad de Madrid) najpierw ustal, czy transakcja podlega podatkowi od wartości dodanej (IVA, Impuesto sobre el Valor Añadido), czy podatkowi od odpłatnego przeniesienia własności (Transmisiones Patrimoniales Onerosas, TPO), potocznie nazywanemu ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Zakup od dewelopera może dodatkowo wymagać podatku od dokumentowanych czynności prawnych (AJD, Actos Jurídicos Documentados) od aktu notarialnego. Nie wystarczy więc doliczyć jednej stawki do ceny z ogłoszenia.

Nowe czy używane: decyduje charakter transakcji

Pierwsze przekazanie ukończonego mieszkania przez dewelopera zasadniczo podlega IVA. Według ustawy o podatku od wartości dodanej (Ley 37/1992, art. 91; tekst jednolity w dzienniku urzędowym Boletín Oficial del Estado, BOE, ostatnia zmiana opublikowana 7 października 2026 r.) stawka dla mieszkania — razem z najwyżej dwoma miejscami garażowymi i pomieszczeniami dodatkowymi sprzedawanymi łącznie — wynosi 10%; 4% dotyczy sprzedaży przez dewelopera mieszkań chronionych w szczególnym reżimie (vivienda de protección oficial de régimen especial) albo budowanych w ramach promocji publicznej (promoción pública). Od 1 grudnia 2026 r. stawka 4% ma objąć także sprzedaż przez dewelopera mieszkań chronionych z kwalifikacją stałą lub bezterminową (viviendas protegidas sujetas a calificación permanente o indefinida) — przewiduje to art. 7 dekretu z mocą ustawy (Real Decreto-ley) 29/2026. Według wydania BOE z 28 października 2026 r. dekretu jeszcze nie zatwierdzono (convalidación) ani nie uchylono, dlatego przed zakupem sprawdź jego aktualny status. IVA dolicza strona sprzedająca, która rozlicza je z urzędem (art. 88 ustawy o podatku od wartości dodanej). Zwykły zakup od osoby prywatnej albo kolejna sprzedaż używanego mieszkania zasadniczo podlega TPO, rozliczanemu przez osobę kupującą z właściwą wspólnotą.

Określenie „nowe” w reklamie nie rozstrzyga podatku. Przykładowo według art. 20 ust. 1 pkt 22 lit. A ustawy o podatku od wartości dodanej sprzedaż przez dewelopera nie jest pierwszą dostawą, jeżeli mieszkanie było wcześniej używane nieprzerwanie przez co najmniej dwa lata — przez właściciela, osoby mające prawo użytkowania albo na podstawie najmu bez opcji zakupu — chyba że kupuje je osoba, która w tym czasie z niego korzystała. Przy wątpliwości poproś stronę sprzedającą o pisemne wskazanie podstawy zastosowania IVA albo TPO i potwierdź kwalifikację przed podpisaniem umowy.

Stawki dla typowego zakupu w Madrycie

Stawki obowiązujące w Comunidad de Madrid w 2026 r.:

Przy ustalaniu progu AJD uwzględnia się także wspólnie nabywane pomieszczenia dodatkowe i garaże.

Przy zakupie przez osobę fizyczną mieszkania chronionego (vivienda de protección pública) o powierzchni użytkowej do 90 m², które nie korzysta ze zwolnienia, stawka AJD wynosi 0,2% (stan na 2026 r.). Gdy mieszkanie chronione kupuje osoba, na którą wystawiono tytuł rodziny wielodzietnej, stosuje się wyższy limit powierzchni wynikający z przepisów o ochronie rodzin wielodzietnych (stan na 23.04.2026).

Ulgi przy zakupie mieszkania na stałe zamieszkanie

Comunidad de Madrid przewiduje ulgi dla osoby fizycznej, która kupuje mieszkanie mające być jej stałym miejscem zamieszkania (vivienda habitual). Stan na 2026 r.:

• Obniżenie o 10% kwoty podatku — w TPO albo w AJD, gdy wartość nabywanego mieszkania nie przekracza 250 000 euro. Do tej wartości wlicza się mieszkanie, dwa miejsca garażowe i komórkę (trastero).
• Rodzina wielodzietna (familia numerosa) — zamiast obniżenia o 10% może stosować stawkę TPO 4% albo, przy AJD, obniżenie kwoty podatku o 95%. Warunki obejmują m.in. udokumentowany status rodziny wielodzietnej w dniu zakupu, zamieszkanie rodziny w nabytym mieszkaniu oraz — jeżeli dotychczasowe mieszkanie rodziny należało do jednej z osób, na które wystawiono tytuł rodziny wielodzietnej — jego sprzedaż w ciągu dwóch lat przed albo po zakupie nowego (w TPO wymóg ten nie dotyczy zakupu przyległego lokalu łączonego z dotychczasowym mieszkaniem w jedno).
• Obniżenie o 100% kwoty podatku (od 29 listopada 2024 r.) — w TPO albo w AJD — dla osób poniżej 35 lat kupujących mieszkanie na stałe zamieszkanie o wartości do 250 000 euro (z pomieszczeniami dodatkowymi i do 2 miejsc garażowych) w gminie, która 1 stycznia poprzedniego roku liczyła mniej niż 2500 mieszkańców; nie łączy się z ulgami dla rodziny wielodzietnej (stawką TPO 4% ani obniżeniem AJD o 95%).

Ulgi rodziny wielodzietnej i obniżenie o 10% nie łączą się ze sobą. Pełne warunki sprawdź na stronach Madryt — TPO i Madryt — AJD przed złożeniem rozliczenia i zachowaj dokumenty potwierdzające ich spełnienie.

Sprawdź podstawę, zanim policzysz procent

Dla TPO znaczenie ma wartość referencyjna (valor de referencia) ustalana przez hiszpański kataster nieruchomości (Catastro). Jeżeli deklarowana wartość jest wyższa, urząd wskazuje jej zastosowanie jako podstawy. Dlatego cena z umowy nie musi być jedyną liczbą potrzebną do rozliczenia. Zapisz wynik sprawdzenia właściwy dla dnia transakcji i dokumenty ewentualnej ulgi. Madryt — TPO i wycena

Przykład wyłącznie rachunkowy: przy prawidłowo ustalonej podstawie 300 000 euro i braku ulg TPO według 6% (stawka 2026 r., bez ulg) wynosi 18 000 euro. Przy nowym mieszkaniu o cenie netto i podstawie AJD po 300 000 euro, IVA 10% (art. 91 ustawy o podatku od wartości dodanej, tekst jednolity z 7.10.2026) to 30 000 euro, a AJD 0,75% (stawka 2026 r., bez ulg) to 2 250 euro. To nie jest wyliczenie wszystkich kosztów zakupu.

Gdzie złożyć rozliczenie

Madryt wskazuje (stan na 23.04.2026) termin 30 dni roboczych od formalizacji opodatkowanej czynności lub umowy; sobót, niedziel i świąt nie wlicza się. Przy wcześniejszym dokumencie prywatnym ustal datę powstania obowiązku, zamiast automatycznie liczyć od późniejszej wizyty u notariusza.

Regionalna instrukcja wskazuje formularz (modelo) 600 dla TPO, a formularz 601 dla AJD. Formularz przygotujesz w internetowym biurze podatkowym wspólnoty (Oficina Virtual Tributaria). Dołącz dokument potwierdzający transakcję, a przy działaniu za inną osobę również wymagane umocowanie. Do wysłania elektronicznego urząd akceptuje m.in. certyfikat cyfrowy, elektroniczny dowód osobisty (DNI electrónico, Documento Nacional de Identidad), państwowy system identyfikacji elektronicznej Cl@ve i regionalny system IDentifica. Dostęp do Oficina Virtual Tributaria

Dostęp bez certyfikatu pozwala przygotować rozliczenie, ale wymaga następnie zapłaty i złożenia dokumentów osobiście po umówieniu wizyty. Zachowaj rozliczenie, dowód płatności i potwierdzenie przedstawienia urzędowi. Przy przelewie elektroniczna procedura wymaga powrotu do systemu i dokończenia zgłoszenia po zaksięgowaniu wpłaty.

Nie pomyl zakupu z kredytem ani regionów

AJD od aktu zakupu nowego mieszkania nie jest tym samym co AJD od aktu ustanowienia kredytu hipotecznego. Przy tych drugich aktach sporządzanych od 10 listopada 2018 r. podatnikiem jest kredytodawca, co nie znosi podatku dotyczącego samego zakupu.

Podane stawki regionalne dotyczą Comunidad de Madrid. Według ministerstwa odpowiedzialnego za ochronę konsumentów stawki, ulgi i obniżone stawki zależą od przepisów danego terytorium, dlatego w innej wspólnocie autonomicznej sprawdź je osobno. Na Wyspach Kanaryjskich, w Ceucie i Melilli obowiązują inne podatki pośrednie zamiast IVA. Wyjaśnienie ministerstwa odpowiedzialnego za ochronę konsumentów