Prowizja agencji przy najmie na stałe w Hiszpanii: kto płaci i jak żądać zwrotu

Przy wynajmie mieszkania na stałe w Hiszpanii koszty pośrednictwa agencji i sporządzenia umowy obciążają wynajmującego. Żądanie od najemcy „miesiąca plus IVA” trzeba więc sprawdzić przed przelewem, nawet jeżeli pośrednik nazwał tę kwotę pakietem obsługi. Poniższa ścieżka dotyczy najmu zaspokajającego stałe potrzeby mieszkaniowe, czyli vivienda habitual.

Ustal, za co naprawdę masz zapłacić

Poproś agencję o projekt umowy, pełną listę opłat i pisemne wyjaśnienie każdej pozycji. Oddziel czynsz, kaucję (fianza) i ewentualne inne zabezpieczenie od wynagrodzenia pośrednika. Zachowaj również ogłoszenie oraz wiadomość, w której uzależniono wydanie kluczy lub podpisanie umowy od zapłaty.

Zasada finansowania kosztów agencji przez wynajmującego obowiązuje przy takich umowach od 26 maja 2023 r. Dotyczy zarówno wynajmującego będącego osobą prywatną, jak i spółki. Przy starszej umowie lub starszej wpłacie trzeba osobno ustalić właściwą wersję przepisów.

Obecne brzmienie art. 20 ustawy o najmie miejskim (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU), wprowadzone ze skutkiem od 8 października 2026 r., zakazuje bezpośredniego i pośredniego przerzucania kosztów przygotowania, zawarcia, obsługi, zmiany oraz odnowienia umowy. Sama inna nazwa należności nie rozstrzyga o jej legalności. BOE

To brzmienie wprowadził dekret z mocą ustawy (Real Decreto-ley 29/2026). Obowiązuje od 8 października 2026 r., ale w ciągu 30 dni od ogłoszenia musi zostać zatwierdzony (convalidación). Kortezy rozwiązano dekretem z 5 października 2026 r. (wybory 29 listopada 2026 r.), dlatego o zatwierdzeniu rozstrzyga Stała Deputacja Kongresu Deputowanych (Diputación Permanente). Zasada, że koszty agencji i sporządzenia umowy ponosi wynajmujący, obowiązuje niezależnie od tego od 26 maja 2023 r.

Kiedy odrębna usługa może być płatna

Sprawdź trzy rzeczy: czy usługa jest rzeczywiście niekonieczna do zawarcia najmu, czy została wyraźnie zamówiona na piśmie i czy wcześniej podano jej opcjonalny charakter oraz cenę. Przymusowy „pakiet najemcy”, bez którego agencja nie chce zawrzeć umowy, wymaga szczególnie uważnej oceny.

Organizacja Konsumentów i Użytkowników (Organización de Consumidores y Usuarios, OCU) wskazuje również na problem narzuconych ubezpieczeń i usług, których konsument nie zamówił. Poproś o kopię odrębnego zlecenia oraz szczegółowy opis wykonanej pracy. Podpis pod dokumentem nie oznacza automatycznie, że każda zawarta w nim opłata jest prawidłowa. Wyjaśnienia OCU

Po zapłacie: przygotuj żądanie zwrotu

Zbierz w jednym pliku:

• umowę najmu i dokument dotyczący usług agencji;
• fakturę, pokwitowanie albo potwierdzenie przelewu;
• ogłoszenie, korespondencję i zestawienie wymaganych opłat;
• nazwę, dane kontaktowe i identyfikację przedsiębiorcy, który pobrał pieniądze.

Napisz do niego reklamację. Wskaż datę umowy, adres mieszkania, kwotę, nazwę zakwestionowanej opłaty i powód żądania zwrotu. Poproś o odpowiedź pisemną oraz zwrot na wskazany rachunek. Zachowaj treść i dowód doręczenia; przy sporze możesz wybrać burofax albo przesyłkę poleconą. Nie traktuj samej rozmowy telefonicznej jako zakończonej reklamacji.

Gdzie złożyć reklamację na agencję

W Comunidad de Madrid po nieudanej próbie rozwiązania sprawy możesz zgłosić ją do miejskiego biura informacji konsumenckiej (Oficina Municipal de Información al Consumidor, OMIC) lub regionalnego organu konsumenckiego (Dirección General de Comercio, Consumo y Servicios). Poproś agencję o formularz reklamacyjny (hoja de reclamaciones). Jeżeli jej nie wyda, dopuszczalne jest własne pismo zawierające dane stron, opis zdarzeń i oczekiwane rozwiązanie. Kopię trzeba przekazać administracji; samo pozostawienie formularza w agencji nie załatwia tej czynności. Instrukcja regionalna

Elektroniczna procedura „Reclamaciones de consumo” pozwala dołączyć umowę, fakturę i inne dowody. Wymaga obsługiwanego podpisu elektronicznego; dostępny jest też formularz do złożenia osobiście. Procedura jest bez opłaty. Zapisz potwierdzenie złożenia. Poza Madrytem wybierz OMIC albo urząd konsumencki właściwy dla swojej wspólnoty. Formularz i dokumenty w Madrycie

Reklamacja nie gwarantuje automatycznego zwrotu

Wskaż wyraźnie, że żądasz odzyskania konkretnej kwoty. Możliwy jest arbitraż konsumencki (Sistema Arbitral de Consumo), ale wymaga dobrowolnego poddania mu sporu; wydane rozstrzygnięcie wiąże strony. Gdy ta droga odpada, omów dochodzenie pieniędzy przed sądem z prawnikiem lub organizacją konsumencką. Zasady arbitrażu

Rozróżnij też adresata sprawy. Działalność profesjonalnej agencji może podlegać ochronie konsumenckiej. Spór wyłącznie z prywatnym właścicielem, który nie działa jako przedsiębiorca, co do zasady wymaga drogi cywilnej. Wyjaśnienie ministerstwa