Przedłużenie najmu w Hiszpanii: jak sprawdzić termin umowy i zawiadomienie właściciela

Data końcowa wpisana do rocznej umowy najmu na stałe w Hiszpanii nie zawsze oznacza obowiązek wyprowadzki. Najpierw ustal, czy trwa minimalny okres ochrony, późniejsza zwykła prórroga, czy już inny etap. Znaczenie mają data zawarcia umowy, status wynajmującego oraz data doręczenia zawiadomienia.

Zacznij od dat i rodzaju umowy

Przygotuj umowę, aneksy, protokół wydania kluczy oraz wszystkie pisma o zakończeniu najmu. Wypisz datę rozpoczęcia, umówiony czas trwania i dotychczasowe przedłużenia. Jeżeli mieszkanie udostępniono później niż podpisano umowę, zachowaj dowód tej późniejszej daty: wpływa ona na liczenie okresu.

Opis dotyczy zwykłego najmu mieszkania jako stałego domu według ustawy o najmie miejskim (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU), w reżimie umów zawieranych od 6 marca 2019 r. Starsze umowy, najem sezonowy, pokoju i mieszkania podlegające szczególnym przepisom wymagają osobnego ustalenia zasad. Sprawdź, kto jest wynajmującym w umowie: osoba fizyczna czy osoba prawna. Agencja działająca tylko jako pośrednik nie zmienia sama tego statusu. LAU, art. 9

Pierwszy etap: minimum pięciu albo siedmiu lat

Jeżeli umówiono krótszy czas, najem przedłuża się co roku do osiągnięcia minimum pięciu lat przy wynajmującym będącym osobą fizyczną albo siedmiu lat przy osobie prawnej. Najemca może zrezygnować z kolejnego okresu, zawiadamiając co najmniej 30 dni przed jego zakończeniem.

Przykładowo roczna umowa z prywatnym właścicielem nie pozwala mu zakończyć najmu tylko dlatego, że minęło pierwszych 12 miesięcy. Prawo do dalszego trwania umowy nie wymaga corocznego podpisywania nowego kontraktu. Oczywiście odrębną sprawą jest naruszenie umowy, np. zaległość czynszowa.

Drugi etap: zwykła prórroga po okresie minimalnym

Według zasad obowiązujących do 14 listopada 2026 r., po upływie co najmniej pięciu albo siedmiu lat brak prawidłowego zawiadomienia uruchamia roczne przedłużenia do maksymalnie trzech kolejnych lat. Obowiązują różne terminy:

Nie licz tych terminów jako 120, 60 i 30 dni: ustawa w tej części posługuje się miesiącami. Spóźnione pismo właściciela może mieć inny skutek niż zawiadomienie doręczone terminowo. Comunidad de Madrid — czas trwania umów

Zmiana przewidziana na 15 listopada

Dekret z mocą ustawy (Real Decreto-ley 28/2026) wyznacza wejście nowych zasad na 15 listopada 2026 r.; w ciągu 30 dni od ogłoszenia musi zostać zatwierdzony (convalidación). Kortezy rozwiązano dekretem z 5 października 2026 r. (wybory 29 listopada 2026 r.), dlatego o zatwierdzeniu rozstrzyga Stała Deputacja Kongresu Deputowanych (Diputación Permanente). RDL 28/2026 przewiduje kolejne okresy pięcioletnie lub siedmioletnie oraz zasadniczo sześciomiesięczne zawiadomienie właściciela. Nowe brzmienie przewiduje też odszkodowanie dla najemcy, gdy wynajmujący skutecznie odmówi przedłużenia; ustawa określa jego wysokość i wyjątki. Nie należy stosować tych wartości do każdej sytuacji już w październiku.

Przepisy przejściowe chronią skuteczność określonych wcześniejszych zawiadomień i pozostawiają rozpoczęty trzyletni etap do jego zakończenia. Dla części bliskich terminów przewidziano nadal cztery miesiące. Jeżeli koniec twojej umowy przypada po tej dacie, przed podjęciem decyzji sprawdź aktualny tekst oraz cały przebieg najmu. BOE — RDL 28/2026

Właściciel powołuje się na własne potrzeby

Wyjątek od pierwszego etapu wymaga m.in. wynajmującego będącego osobą fizyczną, upływu pierwszego roku oraz wyraźnego zastrzeżenia tej potrzeby już przy zawieraniu umowy. Dotyczy ustawowo wskazanych osób i stałego zamieszkania, a zawiadomienie ma określać przyczynę z co najmniej dwumiesięcznym wyprzedzeniem. Samo ogólne „potrzebuję mieszkania” nie zastępuje sprawdzenia tych warunków. LAU, art. 9.3

Co zrobić po otrzymaniu pisma

Zachowaj kopertę i dowód odbioru. Porównaj daty z właściwym etapem, a odpowiedź przygotuj na piśmie. Do wykazania treści i doręczenia możesz użyć burofaxu z odpowiednimi dodatkami potwierdzającymi obie te rzeczy. Correos — opcje burofaxu

Przed podpisaniem porozumienia o wyprowadzce lub nowej umowy sprawdź też możliwość nadzwyczajnego przedłużenia. To osobne uprawnienia, wymagające własnych warunków i niekiedy wniosku. W Madrycie konsultację w ramach bezpłatnej orientacji prawnej (Servicio de Orientación Jurídica, SOJ) Kolegium Adwokatów w Madrycie (Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid, ICAM) zamówisz przez formularz lub pod numerem 900 814 815. Zabierz umowę, aneksy, pismo właściciela i potwierdzenie jego odbioru. SOJ ICAM