Nadzwyczajne przedłużenie najmu w Hiszpanii: jak wystąpić

Zbliżający się koniec najmu nie zawsze oznacza konieczność wyprowadzki albo podpisania nowej umowy na gorszych warunkach. Nadzwyczajne przedłużenie — prórroga extraordinaria — wprowadzone w październiku 2026 r. wymaga jednak sprawdzenia etapu umowy i złożenia żądania właścicielowi. Samo dalsze płacenie czynszu nie zastępuje tego żądania.

Najpierw ustal, które przedłużenie ci przysługuje

Opisane uprawnienie wynika z piątego przepisu końcowego Real Decreto-ley 29/2026, obowiązującego zasadniczo od 8 października 2026 r. Dotyczy zwykłego miejsca zamieszkania — vivienda habitual — objętego ustawą o najmie miejskim (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). Nie traktuj każdej umowy sezonowej lub turystycznej jako automatycznie objętej tą ochroną.

Sprawdź łącznie:

• czy umowa obowiązywała w dniu wejścia przepisu w życie;
• czy kończy się odpowiedni etap: obowiązkowego przedłużenia z art. 9.1 LAU przed 31 grudnia 2028 r., przedłużenia wskazanego w art. 10.1 lub 10.2 albo dorozumianego odnowienia z art. 1566 kodeksu cywilnego (Código Civil);
• czy obecnie nie zalegasz z czynszem i czynsz był płacony na bieżąco w każdym z poprzednich ośmiu miesięcy.

Przepis przewiduje okresy roczne, łącznie do dwóch dodatkowych lat, z zachowaniem warunków obowiązującej umowy. Nie uzależnia tej konkretnej ścieżki od posiadania przez wynajmującego wielu mieszkań.

W mieszkaniu położonym w oficjalnie wyznaczonej strefie napiętego rynku mieszkaniowego — zona de mercado residencial tensionado — może przysługiwać przedłużenie z art. 10.3 LAU. Ma ono pierwszeństwo; obu ścieżek nie dodaje się do siebie.

Real Decreto-ley 29/2026 to dekret z mocą ustawy (real decreto-ley): obowiązuje od 8 października 2026 r., ale w ciągu 30 dni od ogłoszenia musi zostać zatwierdzony (convalidación). Kortezy rozwiązano dekretem z 5 października 2026 r. (wybory 29 listopada 2026 r.), dlatego o zatwierdzeniu rozstrzyga Stała Deputacja Kongresu Deputowanych (Diputación Permanente).

Przygotuj dokumenty i oś czasu

Zbierz umowę, aneksy, wcześniejsze pisma o przedłużeniu lub zakończeniu najmu oraz dowody opłacenia czynszu za ostatnie osiem miesięcy. Zapisz datę rozpoczęcia najmu, zakończenia pierwotnego okresu i każdego późniejszego przedłużenia. Rozróżniaj datę podpisania dokumentu od rozpoczęcia jego obowiązywania.

Przy płatnościach przelewem zachowaj potwierdzenia z oznaczeniem miesiąca. Przy płatnościach gotówkowych potrzebne będą pokwitowania. Nierozstrzygnięty spór o to, czy czynsz został zapłacony terminowo, warto wyjaśnić przed wysłaniem żądania; sam stan konta nie pokaże wszystkich wcześniejszych opóźnień.

Wyślij żądanie właścicielowi

Adresatem jest wynajmujący. Ten przepis nie ustanawia formularza do złożenia w urzędzie ani administracyjnej opłaty za przedłużenie. W piśmie podaj:

1. Dane stron, adres mieszkania i datę umowy.
2. Etap najmu, który się kończy, oraz datę jego zakończenia.
3. Wyraźne żądanie nadzwyczajnego przedłużenia na podstawie disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026.
4. Informację o spełnieniu warunku płatności i wykaz dołączonych dowodów.
5. Prośbę o pisemne potwierdzenie okresu przedłużenia.

Wyślij pismo z wyprzedzeniem przed końcem właściwego okresu. Nie myl terminów wypowiedzenia zwykłej umowy z terminem tego żądania: omawiany przepis nie podaje osobnego, jednolitego terminu wyrażonego liczbą dni.

Zachowaj treść pisma i dowód doręczenia. W Correos można wybrać burofax z potwierdzeniem odbioru — acuse de recibo — oraz poświadczeniem treści — certificación de contenido. Są to różne usługi; samo potwierdzenie nadania nie dokumentuje całej treści. Cena zależy od wybranej przesyłki i dodatków.

Kiedy właściciel może odmówić

Ustawa przewiduje wyjątki, m.in. uzgodnienie innych warunków lub nowej umowy oraz rzeczywistą, udokumentowaną potrzebę zamieszkania właściciela bądź jego rodziny, zgłoszoną na warunkach art. 9.3 LAU. Odrębnie wskazuje odnowienie albo nową umowę z czynszem niższym o co najmniej 5%.

Dlatego nie podpisuj proponowanego aneksu bez porównania jego skutków z przedłużeniem. Przy odmowie poproś o podstawę i zachowaj całą korespondencję. Prawnik powinien ocenić konkretną umowę i dokumenty, szczególnie gdy właściciel zapowiada odzyskanie lokalu.

Umowa kończy się po 15 listopada 2026 r.?

Real Decreto-ley 28/2026 przewiduje wejście kolejnych zmian w życie 15 listopada 2026 r. Zawiera własne zasady przejściowe, uwzględniające m.in. wcześniejsze zawiadomienia i trwające przedłużenia. Przy takim terminie zakończenia najmu sprawdź oba akty oraz przepisy obowiązujące w dacie czynności. Nie zakładaj, że październikowa ścieżka pozostanie jedyną możliwością.