Najem czasowy w Hiszpanii: kiedy umowa jest zwykłym najmem?

Napis „alquiler de temporada” ani umowa na jedenaście miesięcy nie wystarczają, aby mieszkanie uznać za wynajęte wyłącznie czasowo. Liczy się rzeczywisty cel pobytu. Od 8 października 2026 r. nowe przepisy ustawy o najmie miejskim (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) dodatkowo wymagają wyraźnego wskazania i udowodnienia przyczyny czasowego przeniesienia się najemcy.

Zmiany wprowadził dekret z mocą ustawy (Real Decreto-ley 29/2026). Obowiązuje od 8 października 2026 r., ale w ciągu 30 dni od ogłoszenia musi zostać zatwierdzony (convalidación). Kortezy rozwiązano dekretem z 5 października 2026 r. (wybory 29 listopada 2026 r.), dlatego o zatwierdzeniu rozstrzyga Stała Deputacja Kongresu Deputowanych (Diputación Permanente).

Jak odróżnić dwa rodzaje najmu?

Najem mieszkania na stałe potrzeby mieszkaniowe (arrendamiento de vivienda habitual) służy zaspokojeniu potrzeby mieszkania najemcy. Najem czasowy (arrendamiento de vivienda temporal) dotyczy osoby, która z uzasadnionej i możliwej do wykazania przyczyny przebywa czasowo poza swoim zwykłym miejscem zamieszkania. Nowa definicja obejmuje także odpowiednio wynajmowany pokój.

Sprawdź, czy opis umowy odpowiada twojej sytuacji. Czasowy wyjazd zawodowy lub nauka w innym mieście mogą wyjaśniać potrzebę ograniczonego pobytu, ale sam nagłówek umowy nie zastępuje faktów. Jeżeli w lokalu faktycznie organizujesz swoje zwykłe życie bez rzeczywistego powodu czasowości, wymaga to oceny jako najem mieszkalny.

Co sprawdzić w nowej umowie?

Porównaj cztery elementy:

W nowym art. 7.2 LAU ciężar wykazania przyczyny spoczywa na wynajmującym. Brak odpowiednio określonej przyczyny oznacza objęcie umowy zasadami zwykłego najmu mieszkania od dnia jej zawarcia.

Nie podpisuj niezgodnego z prawdą oświadczenia o celu pobytu. Zachowaj ogłoszenie i korespondencję, zwłaszcza gdy przedstawiano lokal jako miejsce do stałego zamieszkania, a dopiero przy podpisaniu pojawiła się etykieta „czasowy”.

Czy dwanaście miesięcy jest bezwzględnym limitem?

Nowy art. 9 bis przewiduje okres dłuższy niż 31 dni i co do zasady nieprzekraczający dwunastu miesięcy. Dłuższy pobyt może być uzasadniony dalszym trwaniem rzeczywistej przyczyny czasowości. Samo przekroczenie roku nie daje więc odpowiedzi bez sprawdzenia okoliczności.

Ustawa przewiduje natomiast zastosowanie zasad zwykłego najmu od pierwszej umowy, gdy okres przekracza dwanaście miesięcy bez uzasadnienia w przyczynie czasowości albo gdy między tymi samymi stronami, na ten sam lokal, następują kolejno więcej niż dwie umowy czasowe. Nie oznacza to, że dwie pierwsze umowy mogą nie mieć prawdziwej przyczyny: wymóg istnieje od początku.

Co z umową zawartą przed reformą?

Przepisy przejściowe pozostawiają wcześniejszy reżim rzeczywistych dawnych umów sezonowych do końca uzgodnionego okresu, bez ich przedłużenia na tych samych starych zasadach. Odnowiony najem czasowy podlega nowemu systemowi.

To nie jest potwierdzenie prawidłowości każdej starej umowy z etykietą „temporada”. Już wcześniejsza ocena prawna uwzględniała rzeczywisty cel mieszkania. Dla starszego kontraktu ustal osobno datę zawarcia, treść, sposób używania lokalu i przepisy właściwe w danym okresie.

Jak zakwestionować niewłaściwą kwalifikację?

1. Zbierz wszystkie umowy i aneksy w kolejności dat, ogłoszenie, potwierdzenia czynszu oraz wiadomości z właścicielem.
2. Opisz krótko rzeczywisty powód zamieszkania i wskaż, który zapis kontraktu mu przeczy.
3. Zażądaj na piśmie wyjaśnienia lub dostosowania umowy. Zachowaj dowód treści i doręczenia; można skorzystać z usługi burofax z odpowiednimi poświadczeniami.
4. Jeżeli właściciel odmawia lub żąda opuszczenia mieszkania, przekaż dokumenty doradcy prawnego. Potrzebna jest ocena konkretnego środka ochrony i terminów wynikających z otrzymanego pisma.

Nie podpisuj pochopnie rozwiązania umowy ani kolejnego kontraktu tylko po to, by uzyskać odpowiedź właściciela. Spór o rodzaj najmu nie uzasadnia samodzielnego zaprzestania płacenia czynszu.

Gdzie uzyskać pomoc?

Krajowe przepisy trzeba zestawić z regulacjami właściwej wspólnoty, szczególnie przy najmie czasowym i pokoi. Przykładowo w mieście Madryt poradnia mieszkaniowa Kolegium Adwokatów w Madrycie (Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid, ICAM) przyjmuje sprawy najmu w ramach bezpłatnej orientacji prawnej (Servicio de Orientación Jurídica, SOJ). Wizytę można zamówić przez formularz na tej stronie lub numer 900 814 815. To przykład lokalnej pomocy, a nie właściwy urząd dla całej Hiszpanii.

Na spotkanie zabierz również wypowiedzenie lub wezwanie, jeśli zostało już doręczone. Celem jest ustalenie, jaki rodzaj umowy rzeczywiście obowiązuje, co należy poprawić i jak skutecznie dochodzić tego w twojej sprawie. Sam wysłany wniosek do właściciela nie przesądza wyniku sporu.