Pozew o eksmisję w Hiszpanii: kiedy spłata pozwala zostać

Spłata zaległego czynszu może zakończyć postępowanie o eksmisję i pozwolić zachować umowę najmu, jeżeli spełniasz warunki zatrzymania eksmisji przez zapłatę (enervación del desahucio). Nie każda wpłata daje ten skutek. Liczą się termin, pełna wysokość długu, wcześniejsze wezwania i historia najmu.

Po otrzymaniu pisma z sądu przekaż prawnikowi również kopertę lub potwierdzenie doręczenia. Nie czekaj na dzień wskazany jako termin fizycznego opróżnienia lokalu (lanzamiento): możliwość odpowiedzi upływa wcześniej.

Zakres poradnika

Zasady zwykłej enervación wynikają z hiszpańskiej ustawy o postępowaniu cywilnym (Ley de Enjuiciamiento Civil, LEC). Poradnik dotyczy pozwu przeciwko osobie najmującej mieszkanie za niezapłacony czynsz lub inne należne kwoty. Nie rozstrzyga spraw zajęcia lokalu bez tytułu prawnego ani eksmisji wyłącznie po zakończeniu okresu umowy. Organizacja pomocy mieszkaniowej zależy od wspólnoty autonomicznej i gminy.

Pierwsze trzy dni i termin dziesięciu dni

Zgodnie z aktualnym art. 438 ust. 5 LEC wezwanie sądowe daje 10 dni na wskazaną w nim reakcję: opróżnienie lokalu, zapłatę, pełną spłatę prowadzącą do enervación albo sprzeciw. Sprzeciw może dotyczyć istnienia lub wysokości długu oraz dopuszczalności enervación. Według art. 438 ust. 5 LEC brak reakcji w tym terminie oznacza zgodę na rozwiązanie umowy najmu, a eksmisja (lanzamiento) może nastąpić w dniu i o godzinie wskazanych w wezwaniu, bez kolejnego zawiadomienia.

Terminy oznaczone w dniach liczy się zasadniczo od dnia po doręczeniu, z pominięciem dni procesowo wolnych (art. 130 i 133 LEC). Znaczenie mają również święta regionalne i lokalne oraz szczególne zasady czynności pilnych. Poproś prawnika o zapisanie konkretnej daty końcowej; „dziesięć dni” nie oznacza po prostu dziesięciu kolejnych dat w kalendarzu.

Jeśli potrzebujesz bezpłatnej pomocy prawnej (asistencia jurídica gratuita), zgłoś wniosek w ciągu trzech dni po doręczeniu. Art. 33 ust. 4 LEC przewiduje, że późniejszy wniosek zasadniczo nie zatrzyma rozprawy tylko dlatego, że nie wyznaczono jeszcze pełnomocników. Nie zakładaj też, że sama prośba o pomoc automatycznie zawiesza wszystkie terminy.

Kiedy możliwe jest zwykłe zatrzymanie eksmisji spłatą (enervación)?

Art. 22 ust. 4 LEC wymaga zapłaty kwot dochodzonych pozwem oraz należności wymagalnych w chwili spłaty. Mechanizm zasadniczo można wykorzystać tylko raz w danym stosunku najmu. Ustawa przewiduje wyjątek, gdy brak pobrania należności wynikał z przyczyn leżących po stronie wynajmującej.

Drugie ważne wyłączenie dotyczy wcześniejszego, udokumentowanego wezwania do zapłaty. Jeśli strona wynajmująca skutecznie wezwała cię w sposób pozwalający wykazać treść i doręczenie (requerimiento fehaciente) co najmniej 30 dni przed wniesieniem pozwu, a do wniesienia pozwu zapłata nie nastąpiła, zwykła enervación może być wyłączona.

Często takim wezwaniem jest burofax (przesyłka pocztowa z poświadczeniem treści i doręczenia), ale ustawa nie ogranicza się do tej usługi. Pokaż prawnikowi całą korespondencję, także dokumenty dotyczące niedoręczonej przesyłki. Nie oceniaj skutków tylko według tego, czy list do ciebie dotarł.

Ile zapłacić i jak wykazać spłatę?

Przygotuj zestawienie każdej raty czynszu i innych kwot żądanych pozwem. Odejmij udokumentowane wpłaty i dodaj należności, które stały się wymagalne później.

Przykład: pozew obejmuje trzy niezapłacone czynsze po 800 EUR, czyli 2400 EUR. Jeśli przed spłatą wymagalny stał się kolejny czynsz 800 EUR, samo przelanie 2400 EUR może nie wystarczyć. Przy tych założeniach czynsz do spłaty wynosi 3200 EUR; osobno trzeba sprawdzić inne należności i koszty procesu.

Ustawa dopuszcza zapłatę stronie powodowej albo oddanie pieniędzy do jej dyspozycji w sądzie lub u notariusza. Gdy strona wynajmująca odmawia przyjęcia pieniędzy, ustal z prawnikiem właściwy sposób złożenia kwoty do dyspozycji. Nie wykonuj przypadkowego przelewu na znalezione w internecie konto sądu.

Zachowaj dowód kwoty, daty i odbiorcy. Przekaż go pełnomocnikowi do wykorzystania w postępowaniu i sprawdź, czy sąd otrzymał informację o żądanym skutku zapłaty. Potwierdzenie przelewu i postanowienie kończące sprawę to różne dokumenty.

Czy strona wynajmująca może odmówić i kto ponosi koszty?

Strona wynajmująca może zakwestionować spełnienie warunków. Nie ma jednak dowolnego prawa odmowy mimo spełnienia ustawy: przy sporze sprawę rozstrzyga sąd. Dlatego potrzebne są dowody pełnej, terminowej zapłaty i analiza wcześniejszych wezwań.

Przy skutecznej zwykłej enervación zasadniczo ponosisz koszty powstałego postępowania. Art. 22 ust. 5 przewiduje wyjątek, gdy niepobranie czynszu lub należności było spowodowane przez stronę wynajmującą. Nie utożsamiaj kosztów procesu z samym długiem czynszowym ani nie zakładaj, że jego spłata usuwa wszystkie wydatki.

Jeśli kwestionujesz dług, przekaż prawnikowi potwierdzenia wpłat i rozliczenia. Sam telefon do strony wynajmującej nie zastępuje odpowiedzi procesowej.

Co zrobić, gdy nie masz pieniędzy?

Od 8 października 2026 r. art. 5.Dos dekretu z mocą ustawy (Real Decreto-ley, RDL) 29/2026 wprowadza odrębną enervación nadzwyczajną z udziałem administracji dla określonych osób najmujących mieszkanie w trudnej sytuacji ekonomicznej. Nie dotyczy to postępowań wszczynanych przez podmioty opisane w art. 2 ust. 1 dekretu (m.in. skupujące nieruchomości lub portfele niespłaconych kredytów hipotecznych po cenie wyraźnie niższej od wartości rynkowej). W takich sprawach art. 2 ust. 1 przewiduje, do 31 grudnia 2030 r., zawieszenie postępowania przez sąd, jeżeli osoba pozwana jest w sytuacji wrażliwej (potwierdzonej raportem służb społecznych albo według kryteriów art. 441 ust. 7 LEC) i nie ma lokum zastępczego.

Po wykazaniu ustawowej sytuacji administracja ma maksymalnie dwa miesiące od zawiadomienia na odpowiednie lokum zastępcze albo pełną zapłatę lub depozyt długu i kosztów. W tym czasie postępowanie oraz ewentualne wykonanie eksmisji są zawieszone. Przepis określa też skutki bezczynności administracji; nie oznacza to swobodnego zaprzestania płacenia czynszu w każdej sytuacji.

Ta droga jest niezależna od zwykłej enervación: wcześniejsze jej zastosowanie i wcześniejsze udokumentowane wezwanie strony wynajmującej nie działają tak samo jak w zwykłym trybie. Zgłoś sytuację prawnikowi i gminnym służbom społecznym (servicios sociales), zamiast samodzielnie uznawać eksmisję za odwołaną.

Dekret obowiązuje od 8 października 2026 r. Według dziennika urzędowego Boletín Oficial del Estado (BOE), stan na 28 października 2026 r. (wydanie dziennika z tego dnia), nie opublikowano jego zatwierdzenia (convalidación) ani uchylenia. O dekrecie musi się wypowiedzieć Kongres Deputowanych (Congreso de los Diputados) w ciągu 30 dni od jego wydania 6 października 2026 r. (art. 86 ust. 2 Konstytucji Hiszpanii). Ponieważ izby parlamentu rozwiązano dekretem królewskim 806/2026 z 5 października 2026 r., kompetencję tę wykonuje stała komisja Kongresu (Diputación Permanente; art. 78 ust. 2 Konstytucji). Metryka aktu w BOE i analiza skutków kolejnych dekretów pomagają sprawdzić aktualny status. Nie korzystaj bez aktualizacji z porad opisujących wyłącznie wcześniejsze przepisy.

Gdzie uzyskać pomoc i co zabrać?

Rządowa instrukcja pomocy prawnej obejmuje także osoby z obywatelstwem innych państw Unii Europejskiej (UE) spełniające warunki. Przy rozpoczętej sprawie wniosek kieruje się do służby poradnictwa właściwej izby adwokackiej (Colegio de Abogados).

Przygotuj umowę, aneksy, pozew i wezwanie, dowód doręczenia, wcześniejsze żądania strony wynajmującej, zestawienie długu oraz dowody dochodów. W Madrycie bezpłatna orientacja mieszkaniowa madryckiej izby adwokackiej (Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid, ICAM) obejmuje eksmisje; termin można umówić formularzem lub pod numerem 900 814 815. Rezerwacja konsultacji nie przedłuża terminu sądowego.