Sprzedaż mieszkania w Hiszpanii bez rezydencji podatkowej: zatrzymanie części ceny i formularz Modelo 210

Gdy sprzedajesz nieruchomość w Hiszpanii, nie mając w Hiszpanii rezydencji podatkowej, strona kupująca co do zasady zatrzymuje 3% uzgodnionej ceny i wpłaca tę kwotę do urzędu na formularzu Modelo 211. Ty rozliczasz rzeczywisty wynik sprzedaży na formularzu Modelo 210. Zatrzymane 3% jest wpłatą na poczet podatku, a nie ostatecznym podatkiem od transakcji. Stawka 3% wynika z art. 25 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym osób bez rezydencji podatkowej (tekst jednolity, ostatnia zmiana opublikowana 25 maja 2023 r.). Terminy formularzy wynikają z rozporządzenia ministerstwa finansów Orden EHA/3316/2010 (tekst jednolity, ostatnia zmiana opublikowana 23 czerwca 2026 r.). Formularze przyjmuje państwowa agencja podatkowa (Agencia Estatal de Administración Tributaria, AEAT).

Najpierw ustal status i udziały

Poniższa procedura dotyczy rozliczenia podatku dochodowego osób bez rezydencji podatkowej w Hiszpanii (IRNR, impuesto sobre la renta de no residentes) w państwowej Agencia Tributaria. Modelo 211 składa się w delegaturze lub administracji AEAT właściwej dla miejsca położenia nieruchomości.

Kraj Basków i Nawarra mają własne systemy podatkowe (régimen foral). Do zysku ze sprzedaży nieruchomości położonej w Kraju Basków stosuje się przepisy właściwej terytorialnie prowincjonalnej administracji podatkowej (Diputación Foral), która pobiera ten podatek i ustala miejsce, formę i termin składania deklaracji (art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 2 lit. j układu ekonomicznego z Krajem Basków — Concierto Económico, ustawa 12/2002, tekst jednolity, ostatnia zmiana opublikowana 30 kwietnia 2025 r.). Do zysku ze sprzedaży nieruchomości położonej w Nawarze stosuje się przepisy podatkowe Nawarry (art. 28 ust. 1 i art. 29 ust. 1 lit. j układu ekonomicznego z Nawarrą — Convenio Económico, ustawa 28/1990, tekst jednolity, ostatnia zmiana opublikowana 25 lipca 2025 r.). Przy nieruchomości w tych wspólnotach sprawdź zasady i formularze właściwej administracji podatkowej regionu.

Przed podpisaniem aktu wyjaśnij u notariusza lub w biurze doradztwa podatkowego status każdej osoby sprzedającej. Jeżeli sprzedających jest kilka osób, Modelo 211 wypełnia się z załącznikami dla każdej z nich (art. 8 ust. 2 rozporządzenia Orden EHA/3316/2010). Zatrzymanie jest zaliczką na podatek osób sprzedających bez rezydencji podatkowej w Hiszpanii (art. 25 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym osób bez rezydencji podatkowej), dlatego ustal z notariuszem, od jakiej części ceny się je liczy, zamiast automatycznie stosować 3% do całej transakcji.

Co robi strona kupująca

Strona kupująca rozlicza zatrzymanie na Modelo 211 w ciągu miesiąca od przeniesienia własności (art. 8 ust. 5 rozporządzenia Orden EHA/3316/2010). Następnie powinna przekazać ci egzemplarz dokumentu z numerem potwierdzenia złożenia (justificante). Jeżeli zatrzymana kwota nie zostanie wpłacona, nieruchomość odpowiada za zapłatę niższej z dwóch kwot: zatrzymania albo należnego podatku (art. 25 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym osób bez rezydencji podatkowej).

Zatrzymania nie stosuje się, gdy nieruchomość jest wnoszona jako wkład przy zakładaniu hiszpańskiej spółki lub podwyższaniu jej kapitału.

Uzgodnij w dokumentacji transakcji, jaka kwota zostaje zatrzymana, kto złoży formularz i kiedy dostaniesz kopię. Poproś również o dowód wpłaty. Potwierdzenie przelewu pozostałej ceny na twoje konto nie zastępuje Modelo 211.

Co przygotować do własnego rozliczenia

Zbierz:

• akt nabycia i akt sprzedaży, daty oraz informacje o udziałach;
• dokumenty wydatków związanych z nabyciem, ulepszeniami i sprzedażą, aby ustalić ich podatkowe znaczenie;
• hiszpański identyfikator podatkowy, dane nieruchomości i strony kupującej;
• egzemplarz Modelo 211 z numerem justificante;
• dane i potwierdzenie własności rachunku, jeżeli występujesz o zwrot.

Nie wyliczaj należności wyłącznie przez odjęcie historycznej ceny zakupu od kwoty, która wpłynęła na konto po zatrzymaniu. Podstawę i dopuszczalne korekty ustala się według zasad podatku.

Formularz Modelo 210: dopłata albo zwrot

Rozliczenie składasz w ciągu trzech miesięcy po upływie miesiąca od sprzedaży (art. 5 lit. a rozporządzenia Orden EHA/3316/2010). Obowiązek złożenia występuje niezależnie od wyniku, także gdy wyliczenie nie daje podatku do dopłaty.

Egzemplarz Modelo 211 otrzymany od strony kupującej służy do wykazania zatrzymanej kwoty w Modelo 210 (Orden EHA/3316/2010); rozlicz ją w swoim formularzu. Jeżeli prawidłowo ustalony podatek jest wyższy, pozostaje dopłata. Jeżeli zatrzymano za dużo, występujesz o zwrot nadwyżki w swoim rozliczeniu. Strata na sprzedaży nie powoduje automatycznego zwrotu pieniędzy bez złożenia formularza.

Osoba mająca rezydencję podatkową w innym państwie Unii Europejskiej (UE) albo w państwie Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG), z którym istnieje skuteczna wymiana informacji podatkowych, może wyłączyć z opodatkowania zysk ze sprzedaży mieszkania, które było jej miejscem stałego zamieszkania (vivienda habitual) w Hiszpanii, jeśli całą kwotę ze sprzedaży przeznaczy na nowe mieszkanie do stałego zamieszkania; przy częściowej reinwestycji zwolnienie jest proporcjonalne (dodatkowa reguła 7 ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym osób bez rezydencji podatkowej). Stosuje się przy tym warunki z przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych (IRPF), do których odsyła dodatkowa reguła 7 ust. 2: sprzedawane mieszkanie musiało być miejscem stałego zamieszkania nieprzerwanie przez co najmniej trzy lata, chyba że wcześniejszą przeprowadzkę wymusiły m.in. zmiana pracy, zawarcie małżeństwa lub separacja (art. 41 bis ust. 1 rozporządzenia o IRPF — Real Decreto 439/2007, tekst jednolity z 7 października 2026 r.). Mieszkanie musi też być twoim miejscem stałego zamieszkania w dniu sprzedaży albo być nim jeszcze w którymkolwiek dniu w ciągu dwóch lat przed sprzedażą; przy osobach po 65. roku życia lub w znacznej albo całkowitej niesamodzielności, które ze względu na wiek lub niesamodzielność przeniosły się do placówki specjalistycznej albo do mieszkania krewnych lub powinowatych do trzeciego stopnia, liczy się stan sprzed tej przeprowadzki (art. 41 bis ust. 3 tego rozporządzenia). Przy separacji, rozwodzie lub unieważnieniu małżeństwa, po których jedna z osób musiała opuścić wspólne mieszkanie, warunek zamieszkania w dniu sprzedaży albo w ciągu dwóch lat przed nią uznaje się za spełniony, jeśli spełnia go osoba, która w mieszkaniu pozostała (art. 41 bis ust. 3 akapit drugi tego rozporządzenia). Obecne brzmienie art. 41 bis ust. 3, w tym obie reguły z dwóch poprzednich zdań, nadał dekret z mocą ustawy (Real Decreto-ley) 29/2026 z 6 października 2026 r., obowiązujący od 8 października 2026 r. Taki dekret musi zostać zatwierdzony albo uchylony w ciągu 30 dni od wydania (art. 86 ust. 2 Konstytucji Hiszpanii). Ponieważ parlament (Cortes Generales) został rozwiązany dekretem królewskim (Real Decreto) 806/2026 z 5 października 2026 r., decyzję podejmuje stała komisja izby niższej parlamentu (Diputación Permanente del Congreso de los Diputados), zgodnie z art. 78 ust. 2 Konstytucji. Poprzedni dekret z tą samą zmianą (Real Decreto-ley 26/2026) izba niższa uchyliła 2 października 2026 r. Przed sprzedażą sprawdź w dzienniku urzędowym BOE, czy dekret 29/2026 został zatwierdzony. Kwotę ze sprzedaży trzeba przeznaczyć na nowe mieszkanie w ciągu dwóch lat od sprzedaży; liczy się też mieszkanie kupione w ciągu dwóch lat przed sprzedażą (art. 41 ust. 3 tego rozporządzenia). Jeżeli sprzedawane mieszkanie było kupione na kredyt, kwotę ze sprzedaży pomniejsza się o niespłacony kapitał kredytu (art. 41 ust. 1 tego rozporządzenia). Także wtedy strona kupująca zatrzymuje 3%, a ty składasz Modelo 210; reinwestycję dokonaną przed terminem złożenia Modelo 210 można uwzględnić przy ustalaniu podatku (dodatkowa reguła 7 ust. 3 tej ustawy).

Gdy brakuje dokumentu

Nie czekaj do ostatniego dnia na stronę kupującą. Poproś ją pisemnie o Modelo 211, a przy braku odpowiedzi skontaktuj się z AEAT lub z biurem doradztwa podatkowego, przekazując akt i dane transakcji. Sprawdź też osobno obowiązki dotyczące gminnego podatku od wzrostu wartości gruntów miejskich (plusvalía municipal): rozliczenie IRNR nie zamyka wszystkich formalności po sprzedaży.