Mieszkasz w Hiszpanii i wynajmujesz mieszkanie w Polsce: przygotuj dwa rozliczenia

Przy zwykłej hiszpańskiej rezydencji podatkowej dochód z mieszkania wynajmowanego w Polsce trzeba ocenić w obu państwach. Polska może opodatkować najem nieruchomości położonej na swoim terytorium, a Hiszpania uwzględnia zagraniczne dochody osób, które mają w niej rezydencję podatkową. Podatek zapłacony w Polsce rozlicza się w Hiszpanii przez odpowiednie odliczenie, ograniczone do części hiszpańskiego podatku przypadającej na ten dochód (umowa polsko-hiszpańska o unikaniu podwójnego opodatkowania).

Poniższe wskazówki dotyczą najmu prywatnego.

Zbuduj jedną teczkę dokumentów

Zbierz umowę najmu i aneksy, dokument własności oraz udziałów, potwierdzenia otrzymanego czynszu i faktury dotyczące mieszkania. Zapisz okresy faktycznego wynajmowania i daty poszczególnych płatności.

Przygotuj prostą tabelę: data, rodzaj należności, kwota w złotych, dokument i kwalifikacja do sprawdzenia w każdym kraju. Oddziel czynsz należny tobie od zwrotów opłat, które zgodnie z umową ponosi osoba najmująca mieszkanie. Zachowaj daty i kwoty wszystkich płatności w złotych.

Polska: ryczałt od przychodu

Przychód z najmu prywatnego opodatkowuje się ryczałtem i wykazuje w rocznym zeznaniu (art. 21 ust. 2 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Stawka wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki (art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 843, stan na 2026 r.). Osoby pozostające w związku małżeńskim, między którymi istnieje wspólność majątkowa i które złożyły oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jedno z nich (art. 12 ust. 6 ustawy), stosują stawkę 12,5% dopiero od nadwyżki ponad 200 000 zł (art. 12 ust. 13 ustawy, stan na 2026 r.). Oświadczenie składa się naczelnikowi urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca po miesiącu pierwszego przychodu z najmu w roku (przy pierwszym przychodzie w grudniu — do końca roku; art. 12 ust. 7 ustawy).

Podstawą jest przychód otrzymany lub postawiony do dyspozycji, a nie kwota pozostała po odjęciu remontu czy rat kredytu.

Roczne zeznanie składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 21 ust. 2 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, stan na 2026 r.). Pamiętaj również o wpłatach ryczałtu w trakcie roku; samo roczne zeznanie nie zastępuje tych obowiązków.

Hiszpania: osobne ustalenie dochodu

W hiszpańskim podatku dochodowym od osób fizycznych (IRPF, Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) nie kopiuj mechanicznie polskiej podstawy ryczałtu. Hiszpańskie zasady dla dochodów z nieruchomości (rendimientos del capital inmobiliario) pozwalają odliczyć koszty potrzebne do uzyskania dochodu i amortyzację, z warunkami i ograniczeniami (art. 23 ustawy o IRPF — Ley 35/2006, brzmienie z 07.10.2026).

Osobno wyjaśnij koszty finansowania, naprawy i wydatki zwiększające wartość mieszkania; nie każdy przelew związany z nieruchomością jest bieżącym kosztem.

Rozlicz podatek zapłacony w Polsce

Do hiszpańskiego rozliczenia zachowaj roczne zeznanie ryczałtowe, potwierdzenie jego przyjęcia i dowody rzeczywistej zapłaty podatku. Odliczenie nie może przekroczyć części hiszpańskiego podatku przypadającej na ten dochód.